fb in g+

V otázce přechodu dluhů při převodu jednotky (nejčastěji bytu) došlo s účinností nového občanského zákoníku k významným změnám. Na tyto legislativní změny pak v nedávné době navázala též judikatura Nejvyššího soudu (srov. zejména rozsudek NS ČR sp.zn. 26 Cdo 774/2019 ze dne 28. 7. 2020) a významným způsobem je pak dopřesnila i novela občanského zákoníku zákonem č. 163/2020 Sb., účinná od 1. 7. 2020. Jaká je tedy aktuální právní úprava této problematiky a kdo odpovídá za dluhy při převodu jednotky? 

Nová právní úprava – posílení postavení SVJ

Otázka přechodu dluhů souvisejících se správou domu a pozemku v případě převodu jednotky je upravena v ust. § 1186 odst. 2 občanského zákoníku. Ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. nemělo v dřívější úpravě (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, zákon č. 72/1994 Sb.) obdoby. Judikatura Nejvyššího soudu posuzující stav před 1. 1. 2014 dovozovala, že dluh převodce jednotky spočívající v nezaplacených platbách (zálohách) na správu domu a pozemku, splatných v době, kdy byl vlastníkem jednotky, nepřechází na nabyvatele jednotky. Smyslem nové úpravy dle občanského zákoníku proto bylo posílení postavení osoby odpovědné za správu domu (nejčastěji společenství vlastníků jednotek) při vymáhání příspěvků na správu domu po převodu jednotky tím, že jí byla dána možnost vymáhat dluh jednak po novém nabyvateli v důsledku přechodu dluhu a jednak po původním vlastníku (převodci) jako ručiteli, jak bude popsáno dále.

Aktuální stav

Podle § 1186 odst. 2 o. z. převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku.

Novela účinná od 1. 7. 2020 nicméně zákonné ustanovení dále rozšířila a dopřesnila. Podle novelizovaného znění dluhy z příspěvků na správu i z plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a ze záloh na tato plnění na nového nabyvatele jednotky ři zachování shora uvedených podmínek přecházejí, „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.“

V rámci převodu jednotky tak mohou obecně nastat následující hlavní situace:

  1. Převodce či nabyvatel si vyžádá u osoby odpovědné za správu potvrzení o výši dluhů a správce potvrzení vystaví

Je-li potvrzení vydáno, přejdou dluhy na nabyvatele ve výši potvrzením doložené, přičemž rozhodující je částka uvedená v potvrzení. Zákon pak stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že „nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu.“ Pokud by tedy v potvrzení byla uvedena chybná (neúplná) částka, dluhy přejdou pouze do této výše (neboť nabyvatel oprávněně spoléhá na správnost takového potvrzení), ve zbývající výši k přechodu dluhů nedojde.

Pro úplnost doplňujeme, že vyžádá-li si vystavení potvrzení nabyvatel, povinností převodce je poskytnout mu k takovému postupu součinnost ve formě souhlasu, na jehož základě je správce následně oprávněn potvrzení vystavit.

  1. Převodce či nabyvatel si vyžádá u osoby odpovědné za správu potvrzení o výši dluhů, ale správce potvrzení nevystaví

V tomto případě je opět zejména odpovědností nabyvatele, aby vynaložil potřebné úsilí na zjištění případných dluhů a zažádal si o vystavení příslušného potvrzení. Zákon i zde stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že „nabyvatel nemohl dluhy zjistit, nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.“ V takovém případě tak dluhy na nabyvatele nepřechází.

Pro úplnost je nicméně třeba konstatovat, že dle stávajícího směřování právní úpravy je třeba odlišit situaci, kdy si o vystavení potvrzení zažádá výhradně převodce a toto mu vystaveno není. V takovém případě se přikláníme k přechodu dluhů na nabyvatele, neboť nabyvateli nic nebrání, aby se sám obrátil na správce a o potvrzení si zažádal (viz výše uvedená zákonná definice „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.“).

  1. Převodce ani nabyvatel si potvrzení nevyžádá

Odpovědnost i v tomto případě leží na straně nabyvatele. V případě, že si nabyvatel od převodce vystavení potvrzení nevyžádá, dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva na něj přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit (a to jak dle citovaného ust. § 1186 odst. 2, tak i s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z.).

Nově přechází i dluhy za služby

S účinnosti od 1. 7. 2020 byl § 1186 o. z. novelizován zákonem č. 163/2020 Sb., o změně občanského zákoníku a dalších souvisejících zákonů, který kromě jednoznačnější formulace zákonného přechodu dluhů v odstavci 2 (popsané výše) napříště stanovil, že na nabyvatele přecházejí nejen dluhy převodce na příspěvcích na správu domu a pozemku, ale i na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.

Pro úplnost doplňujeme, že i v případě dluhů, které dle platné právní úpravy přešly na nabyvatele, ručí za tyto dluhy převodce v pozici ručitele. Případná dohoda v kupní smlouvě mezi nabyvatelem a převodcem o tom, že veškeré dluhy související s vlastnictvím bytové jednotky do dne povolení vkladu zaplatí žalovaná, je závazná pouze pro účastníky této smlouvy, ale nemůže změnit důsledky kogentního ustanovení § 1186 odst. 2 o. z.

Závěr

Závěrem je třeba apelovat zejména na osoby v postavení nabyvatele, na jejichž straně leží v drtivé většině případů odpovědnost za zjištění si dluhů, které s jednotkou mohou přejít. V opačném případě totiž může velmi snadno dojít ke snížení hodnoty nabývané jednotky právě v důsledku (často značných) dluhů, které na ní váznou a o jejichž existenci neměl nabyvatel tušení (ač ho mít měl a mohl).

Současně je odpovědností osoby odpovídající za správu, aby na základě žádostí vystavila příslušné potvrzení a zejména, aby toto potvrzení bylo úplné, neboť v opačném případě může nastat situace, kdy k přechodu dluhů nedojde a tím se jejich vymahatelnost radikálním způsobem sníží (SVJ by v tu chvíli muselo vymáhat dluhy po již bývalém vlastníkovi, což se v praxi ukazuje jako složité).

Tento článek má čtenáři poskytnout základní povědomí o popsané situaci, v případě potřeby řešení konkrétního případu doporučujeme osobní konzultaci.

 

Mgr. Bc. Anna Frantalová, Ph.D.

advokátka se specializací na občanské a obchodní právo

Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Navštivte naši kancelář

Advokátní kancelář

JUDr. Dušan Mičica +420 777 678 601

Sladkovského 410

530 02 Pardubice

V sídle kanceláře je ve dvoře k dispozici parkování pro klienty.

Napište nám

Leave this empty:

Advokáti Mičica & Pscheidt